Mandat du syndic et délégation de pouvoir de l’assemblée générale

Aux termes de l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (JO 22 mars), « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic (…) ».

La Cour de cassation a rappelé cette disposition claire dans un arrêt du 31 mai dernier.

Des copropriétaires demandaient en justice l’annulation de deux décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, dont l’une avait renouvelé le mandat du syndic jusqu’à la prochaine assemblée devant statuer sur l’approbation des comptes, sans plus de précision.

Les juges du fond ont rejeté leur demande estimant que dès lors que le mandat n’avait pas été donné pour plus de trois années (v. D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 28), il n’était pas démontré que les dispositions de l’article 29 du décret précité n’avaient pas été respectées.

La Cour de cassation les censure au visa de l’article 29 précité : « En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette résolution respectait l’exigence de la mention, dans le contrat de mandat du syndic, de la date calendaire de son échéance, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Quant à la seconde décision de l’assemblée générale dont l’annulation était demandée, elle concernait le vote d’une résolution en faveur de travaux de réfection pour lesquels un mandat avait été donné au conseil syndical afin qu’il choisisse l’entreprise dans la limite du budget voté. Les requérants contestaient le fait que la règle de la majorité absolue n’avait pas été respectée.

Selon eux, en effet, cette résolution a été votée sans respecter les dispositions de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) aux termes duquel ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant toute délégation de pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 (en l’espèce, des travaux de réfection).

Pour les juges du fond, ce vote n’a pas porté sur une délégation de pouvoir, l’assemblée ayant seulement voté ces travx et donné mandat au conseil syndical.

La Cour de cassation les censure également sur ce point, au visa des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, et 21 et 26 du décret du 17 mars 1967, rappelant qu’« est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical de choisir l’entreprise chargée d’effectuer les travaux ».

Sur la nomination du Syndic, v. Le Lamy Droit immobilier 2017, n° 5305.

Sur les délégations de pouvoir accordées par l’assemblée générale, v. Le Lamy Droit immobilier 2017, n° 5366.