Retour aux articles

Pas de diagnostic « mérule » !

Civil - Immobilier
30/03/2020
Pour la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, il est difficilement envisageable, lors d'une vente, d'élargir les obligations contractuelles des diagnostiqueurs notamment en leur demandant d'examiner des endroits visuellement non détectables ou dans des parties inaccessibles en vue d'établir un diagnostic « mérule ».
Un parlementaire interroge le Gouvernement sur les mesures pouvant être adoptées afin d’améliorer le dispositif actuel de lutte contre le mérule, champignon portant atteinte à la structure et la solidité des bâtiments. Selon certains experts, un diagnostic établissant la présence de conditions favorables au développement du mérule pourrait être réalisé. Une amélioration de l’information des acquéreurs de biens susceptibles d’être affectés par le mérule pourrait également être envisagée ; elle pourrait relever des notaires.

La ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales rappelle le cadre législatif actuel, issu de la loi « ALUR » (L. n° 2014-366, 24 mars 2014, JO 26 mars ; CCH, art. L. 133-7 à  art. L. 133-9), reposant sur un système de vigilance : l'occupant d'un immeuble, ou à défaut son propriétaire, a l'obligation de déclarer en mairie la présence de mérule dès qu'il en a connaissance (CCH, art. L. 133-7). Les communes ont, quant à elles, la responsabilité de prévenir les services préfectoraux ; elles peuvent ensuite prendre un arrêté délimitant les zones à risque d'infestation (CCH, art. L. 133-8). Lors de la mise en vente d'un bien immobilier situé dans l'une de ces zones, le vendeur est tenu d'informer l'acquéreur de l'existence d'un risque (CCH, art. L. 133-9).

Pour la ministre, compte tenu des conséquences sur la vente d'une absence d'information de l'acquéreur sur un risque connu, ce mécanisme est efficace pour identifier finement et progressivement les habitations et les secteurs touchés.

Elle indique également qu’il apparaît difficile d'envisager un diagnostic établissant la présence de conditions favorables au développement de la mérule, tant les causes sont multiples et liées aux conditions particulières de chaleur et d'humidité du lieu concerné ainsi que du comportement même de ceux qui l'occupent : mauvais entretien ou manque d'entretien du bien, ainsi que de ses abords, entraînant un excès d'humidité dans les éléments bois (manque de chauffage, de ventilation, fissures non réparées…), dégâts des eaux ou fuites d'eau, remontée des eaux souterraines ; défauts de conception, de construction ou d'aménagement entraînant une humidité excessive dans les locaux. Se propageant dans l'obscurité sur les charpentes, le plancher et les menuiseries, le mérule est difficile à détecter sans sondage ou dépose.

Pour le ministère, ce sont les raisons pour lesquelles, en dépit des ravages produits par ce champignon et du développement du contentieux lié à la vente de biens infestés, il est difficilement envisageable, lors d'une vente, d'élargir les obligations contractuelles des diagnostiqueurs notamment en leur demandant d'examiner des endroits visuellement non détectables ou dans des parties inaccessibles en vue d'établir un diagnostic « mérule ».

Le dispositif actuel permet d'identifier les zones où la présence de mérule est avérée, et les conséquences sur la vente constituent une très forte incitation à déclarer cette présence. C'est pourquoi, au regard des différentes causes possibles, aucune des mesures législatives ou règlementaires n'a été assortie d'aucune autre sanction spécifique.

Au-delà du dispositif législatif et règlementaire existant, il a été retenu de mettre l'accent sur la prévention de ce risque, avec des informations disponibles sur le site des préfectures et des ministères en charge de la construction et de l'environnement, ainsi que la mise en disposition du guide « Prévention et lutte contre les mérules dans l'habitat », réalisé en collaboration avec l'agence nationale de l'habitat (Anah).

Sur l’information des acquéreurs, v. Rép. min. à QE n° 5465, JOAN Q. 16 avr. 2019, p. 3520 ; v. aussi Le Lamy Droit immobilier 2019, n° 3803.
Source : Actualités du droit